陈同顺解析《商品房销售管理办法》

　　■商品房销售管理办法是部门规章，而不是法规，在力度上不够强，有些规定 不带强制性 　　记者：北京市国土资源和房屋管理局相应下发了实施细则，从6月1日开始实施 《办法》。这给很多北京的买房人带来了福音。请问，《办法》和《规定》是不是 可以作为今后商品房纠纷案件中法院判案的依据？ 　　陈同顺：《商品房销售管理办法》不是国家的法律和法规，而是建设部颁发的 部门规章，在力度上还是不够强，有些规定不带强制性，因此，它可以作为法院判 案的参照。 　　■在自愿、平等、公平的前提下，没有达到预售条件的商品房仍可内部认购； 期房的预售许可证可以电话或上网查询 　　记者：北京的有些媒体也对此发表了"商品房销售六不许"的文章，其中提到 不许内部认购。有读者打电话问，双方自愿的内部认购也不可以吗？ 　　陈同顺：不许内部认购不是绝对的。按《办法》的第6条、第22条规定，商品房 预售实行许可制度，不符合预售条件的，不应当收取任何预订性质费用，开发商擅 自预售要按相应规定处罚。这指的是开发商不据实相告、隐瞒事实的违规预售。 从另一面看，交易行为是买卖双方的纯民事行为，在双方自愿的前提下，双方本着 诚实守信、公平交易的原则达成一致意见，即便是有的商品房没有达到预售条件， 但只要开发商诚实守信，如实告知而不是隐瞒欺诈，购房人在已知的情况下，自愿 交付订金也是平等交易，但出了问题，自己承担责任。 　　记者：按《办法》规定，现房销售得备案，期房销售得有许可证。请问，普通 购房人从哪儿可以查询现房的备案情况以及期房的预售许可证？ 　　陈同顺：无论是现房还是期房，看它是否符合销售条件，首先要查看，其次才 是查询。对现房，要看开发商是否具备了第8条中规定的7个条件，只要开发商能出 具这7个方面的资料，就证明房子已经具备合法身份。目前，由于各方面原因，现 房的备案还不具备查询条件。但期房的预售许可证，购房人可记下发证部门以及 证号、项目名称等，然后打电话到发证部门核实。 　　记者：《办法》对擅自预售的开发商做了处罚规定，但没有对买房人应该获得 什么样的赔偿做出具体规定，买房人遇到实际问题应该怎样处理？ 　　陈同顺：不具备预售条件的，隐瞒真实情况进行擅自预售，开发商要依据消费 者权益保护法对购房人予以赔偿。 　　■开发商应在房子交付之日起60天内递交办理产权证资料 　　记者：有媒体报道"不许在办房产证的时间上写1000天"，对吗？ 　　陈同顺：这个提法不妥当，《办法》第34条规定，开发商应当在商品房交付使 用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送到房屋所在地房 地产行政主管部门。这里只是规定了开发商提交办理产权登记资料的时间期限是60 天，而不是产权证的办理时间期限。这个规定是结合"产权证难见踪影"的主要原 因之一——开发商不能及时将应由其提供的资料报送房地产行政主管部门而提出的

从交易过程看，商品房交付使用后，购房人是产权证的当事人，但开发商应当协助 购房人办理产权证，在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的资料报送 房屋所在地房地产行政主管部门。 　　■合同签订的前提是双方自愿，谁也不能强制谁，开发商给购房者填好的合同 或不和购房人签订补充协议时，购房人不能迁就开发商 　　记者："不许给购房者填好的格式合同"的说法对吗？ 　　陈同顺：按《办法的》第23条规定，在与购房者签订合同之前，开发商有义务 按照规定向买房人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、 《城市商品房预售管理办法》；《规定》的第4条也规定，在订立买卖合同之前，开 发商应当向买房人明示合同文本。 　　北京市自去年年底开始使用的新版商品房买卖合同是示范合同，开发商可以使 用，可以参照。签订的前提是双方自愿的条件，开发商不能强制购房人，购房人也 不能强制开发商。开发商给购房者填好的格式合同或不和购房人签补充协议时，购 房人不能也不应该迁就开发商，可以根据相关规定与开发商协商，在双方达成一 致意见的情况下签订；达不成一致意见，可以买别处的房。