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房价上涨空置过高并存 潘石屹开“二手房药方”

昨日，地产圈的名人潘石屹在其博客中再谈对房地产市场的看法。潘石屹认为，房价上涨过快和空置率过高，这看似互相矛盾的两种现象在我们的一些城市中却共同存在着，这也许就是房地产市场面临的最重要的问题，而要解决这些问题，培育二手房市场是个好办法。

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当心房地产市场经济规律加倍报复

当心房地产市场经济规律加倍报复

虚高的房价，在宏观调控的大背景下，逆势疯涨，背后究竟藏着什么猫腻？

　症结在于房地产市场在一些房地产热点城市早就成了投机市场，而投机市场的特点，是一场赌博，是一种零和游戏。

　宏观调控的目的，旨在熨平经济波动对经济运行所产生的不良影响。但是，无庸讳言，本轮以房地产调控为重点的宏观调控成效并不明显。原因何在？

　关键就在于，本轮房地产调控一开始就遭到了腐败官员、无良学者和行贿商人组成的贪腐"铁三角"的"反击"。

　贪腐"铁三角"为何"反击"？他们为自身利益而战！ 　 　房地产调控如果见效，必将挤去房地产市场的"巨大泡沫"。这"地产泡沫"对国家、对民众是祸害，但对贪腐"铁三角"来说，却是实实在在的"真金白银"。

　当然，"地产泡沫"变成"真金白银"，在当前也并非易事，一则是中央政府对房地产调控的力度是一阵紧过一阵，而且，这种宏调越来越显现出以反腐败作为突破口的势头；二则是普通民众面对虚高的房价，无论贪腐"铁三角"忽悠得如何高明，他们即便是真心实意地想去接盘，也已经是心有余而力不足了。

　面对虚高的房地产市场，中央政府心焦，普通民众心焦，贪腐"铁三角"其实也心焦！

　贪腐"铁三角"或许能在一个时期内让"政令不出中南海"在少数地方成为事实，但是，这决不可能长久了。更何况，经济规律是谁都不可阻挡的。

　于是，鼓吹人民币升值，寄希望于海外游资的拥入，已经成了贪腐"铁三角"幻想推高虚高房价的最后一根救命稻草，但是，海外游资不是大慈大悲救苦救难的"观音菩萨"。

　游资的本性是嗜血的！

　当然，贪腐"铁三角"是不会让他们自己"流血"的。他们找不到普通民众"接盘"。但是，他们可以与海外游资勾结起来，一方面继续以"有形之手"力托楼市，另一方面打出"房价常态是上涨"、"房贷最安全"的烟雾弹，同时，更要紧的是动用他们的关系让银行、基金来"接盘"，来"流血"，而掩护他们的"全身而退"！

　如果，贪腐"铁三角"真的"全身而退"了，"地产泡沫"真的变成了他们口袋中的"真金白银"，那么，等待普通民众的将是房地产市场经济规律的加倍惩罚！

　如果真的遭遇经济规律的这种报复，那么其惨烈的程度，将会是史无前例的。

　对此，我们必须未雨绸缪，加以警惕！

　新华社旗下的《上海证券报》，一直以来，在揭露楼市黑幕方面作出了很大的努力，对此我深感钦佩，并且很乐意地接受了他们的访问——

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特稿：加大查办案件力度 击碎土地市场黑洞 2007年03月30日 07:58:17 　来源：上海证券报 【字号 大 中 小】　【我要打印】　【我要纠错】 【Email推荐： 】 房地产调控从源头开始，土地反腐成为最核心内容之一 资料图片

【策划人语】

从房地产交易市场、住房保障体系、楼市金融格局，再到今天的土地市场摸底调查。我们《上证·地产投资》的"楼市揭黑录"系列也走到了尾声。这一期，我们着重剖析和试图击碎的，是那些长久以来笼罩在房地产市场的源头——土地市场的阴霾和黑洞，那些纠葛和缠绕在土地储备和出让领域的不良现象。正是因为这些暗箱的存在，房地产市场的健康发展遭遇到了根本的阻力。

顽疾不除，房地产调控依旧难免"空调"的风险；黑洞不灭，百姓安居的源头哪有活水来？（柯鹏）

权力寻租 储备阶段"国资流失"

"如今真正的土地黑幕多存在于储备环节。"土地专家章林晓开门见山。尽管公开招拍挂制度实施后，经营性用地的出让表面上已经实现透明化，但众多前后环节仍留有"协议"性质。此间，有地方的农民可能因土地流失而更加贫困，有购房者可能因土地升值而透支购房支出，有开发商可能因土地倒手而一夜暴富，有部分掌权人可能因土地交易而中饱私囊……

2006年9月5日，国务院正式下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，概括当前主要土地问题为建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象等。

章林晓分析，由上述提法可知，目前加强土地调控的侧重点并不是房地产一个方面，而是着力于整个宏观经济的土地资源保护，并打击各类以地生财的土地违法行为。"土地储备环节、规划调整和土地审批是滋生腐败的主要方面。"章林晓称。

了解土地储备流程，需要以2004年的经营性用地全部实现公开招拍挂出让的"8.31大限"为节点。"土地储备环节的不透明一直是土地市场最大的黑洞，但是形式在'8.31大限'前后各有不同。"专家表示。

北京一家开发商就介绍，在实行全部招拍挂以前，土地的来源主要是工厂、旧城改造、集体土地征用为国有土地，或从其他开发商手里买的二手地。由于土地市场信息的不透明与不对称，能够掌握这些资源的人会抢先控制大家想要的地皮，而且拿地的成本也比较低。"各种关系在土地市场起到了决定性的作用。"这位开发商称，"一块地皮没关系的人拿5亿元，有关系的人拿3亿元甚至2亿元。"

正因为土地市场并未完全透明公开，开发商经常通过各种关系进行土地的囤积、炒卖，以牟取暴利，最终导致土地价格的隐密性和爆炸式的增值。"此次国家重点提出工业用地也要实现招拍挂，就是因为此前工业用地在协议出让的阶段，存在类似上述权钱交易的黑幕。"专家表示。

更有开发商向记者表示，尽管不少重要城市已经实现大部分土地的公开招拍挂出让，仍有大量中小城市的土地出让存在由地方政府"意向"企业拿地的现象。南京一家开发商就称，通过各种关系将工业用地转为其他建设用地，或以"租用农村集体性质土地"的名义占耕地为建设用地的做法屡见不鲜。 （记者 于兵兵）

公开出让 "透明"后也有"黑手"

为了各自的利益，开发商与一些政府部门的土地"联谊"还存在于招拍挂的公开出让环节。

土地专家章林晓介绍，一宗土地在招拍挂前必定得做好规划，也就是说，这宗土地价值几何是对应于一定规划条件的，比如建筑密度、容积率、公建面积、绿化率等等，而当规划条件发生变化，土地使用权的价格也会相应发生变化。于是，一些与政府部门达成"默契"的开发商就可以上演规划的"偷梁换柱"，即在土地招拍挂出让时设定一个规划条件，到实际建设时，却成为另一个规划条件。一些小区莫名其妙地绿地减少、楼层增加等，都是这种规划变更的结果。

"当规划失去了严肃性，可以不受限制地随意变更，那么，在表面'价高者得'的原则之下表现出的'公正、公平、公开'的'招拍挂'出让就没有了意义。"市场人士严肃地表示。

此外，土地招拍挂出让中的另类做假还体现在意向方的锁定。即在土地招拍挂出让时，先以苛刻的规划条件"吓跑"以正常途径进入的有意向的开发商，而只留下那些"心中有底"的、与一些部门和官员达成"默契"的企业。或者邀请一些愿意"友情客串"的开发商，帮助炒高价格，将土地高额托付给"外来户"。

华中某三线城市的一家开发商就向记者反映，因为是作为外地企业首次进入该市，在一次土地的公开竞拍中明显感受到另一家小企业的紧跟叫价，"直到我们最后拿到了那幅土地的使用权，才发觉价格已经高出太多了。"该开发商感慨，"说不好是不是那家小企业有意来抬高价格，但土地交易中，'托'是一直存在的。" （记者 于兵兵）

地方政府 勿做不良企业"代理商"

在土地黑幕中，一些地方政府往往扮演着重要角色，每一位参与其中的市场人士都感慨颇深。如本月，国土资源部发布了2006年全国土地违法案件查处情况通报。通报显示：去年查处结案9万多件，被处理的相关责任人近3600人，90％以上土地违法案件与地方政府相关。

华东某小城市的开发商向记者介绍，2000年，某区政府以招商引资名义将这家广东企业引入该区，开发建设以餐饮为主的大型商业项目。但随着土地价格的直线上涨，地方政府开始考虑这块位置极佳的土地可以发挥更大的升值功能，于是以"四证不全"为由收回土地，甚至不惜强行拆除已经开始经营的物业，并动用税务、公安等部门查处该开发商，迫使其签订退出协议。"合作初期，地方政府承诺先开工再协助办理'四证'，现在'四证不全'成了他们清除项目的理由。"开发商无奈地表示。

的确，与违法违规并行的还有在"合法合规"面貌下的土地问题。据统计，一些城市目前的地方财政50％以上来自土地收益。虽然宏观调控下，有关部门已经提出不再将GDP和招商引资作为地方政绩考核的唯一依据，但是业内人士称，"以地生财"的现状在短期内不会有很大改观。

另外，宏观调控过程中可能出现的新的土地黑幕也令市场人士担忧。例如根据去年"国六条"中提出的"限地价、限房价"的住房调控原则，原本唯价格论的单一土地出让标准变得繁杂而软性。"这就可能为开发商和地方政府寻找新的寻租空间提供方便。"有市场人士表示。

土地专家章林晓评价，土地违法特别的一个诱因，在于一些政府依法行政状况不佳。在公共财产的"委托代理"关系中，可能出现代理人即地方政府受利益驱动将公权私化、通过设租而私分公益的可能，这种私化与私分不仅表现为极端的个人中饱私囊，而且更广泛地表现为单位、部门、地方联合谋求局部利益。另一方面，在目前我国行政法治化程度不高、地方政令时常有不畅的情况下，实现多部门的积极有效协调配合，并非易事。（记者 于兵兵）

孙文盛（国土资源部部长、国家土地总督察） 史丽 摄

林戈（嘉凯行销有限公司营运总监） 徐汇摄 加大查办土地案件力度

孙文盛自今年春节以来就多次强调，今年土地调控的关键是落实已经出台的政策。包括按照国务院要求，进一步完善调整后的城市建设用地审批方式；继续落实国家土地督察制度，重点加强对地方政府耕地保护责任制目标落实情况、土地利用年度执行情况和工业用地最低价标准情况的监督检查；进一步加强土地开发整理有关资金使用的监管，做到专款专用，按项目管理；规范土地出让收入，将其全额纳入地方预算，实行"收支两条线"管理。

国土资源部已向各地提出，要围绕加强土地调控、矿产资源有偿使用和维护群众权益等一系列重大政策措施的落实情况，加强监督检查。今年要加大查办案件力度，严厉惩治腐败行为。去年，国土资源部会同监察部门联合开展专项行动，公开查处了7起重大土地违法案件，直接查处27起土地违法案件。

土地反腐可填补制度漏洞

自去年的房地产调控步入"攻坚阶段"，一批与房地产有关的腐败案件相继得到查处或正在调查过程中。林戈认为，土地反腐的影响比较大，虽然在短期内看到的效果可能并不明显，但有利于填补制度的漏洞。如果有完善的制度，房地产市场就不会出现波动，腐败的官员也不会有机可趁，这是最核心的部分。

他表示，房地产腐败最重大的元素就是政府可以直接控制的元素，政府无法控制水泥、钢筋的价格，也不能去控制农民工的工资，可以直接控制的就是土地。还有虽说没有办法影响到中央管辖的银行业，但有地方政府影响地方银行，所以我们也看到不少的腐败案件是和地方银行相关联的。此外，所谓的腐败就是某一些职能部门或者是官员拿了其不应该拿的那一部分，如果说这一部分的收益可以回馈于老百姓，把腐败的成本解决掉，便能够平抑掉房价泡沫中的一部分。 杨红旭（易居房地产研究院高级评论员） 徐汇摄

彭磷基（全国政协委员、祈福集团董事总经理） 资料图片

国家拿捏土地管理渐自如

近年来，国家在房地产调控过程中出台了不少加强土地调控的措施，作为房地产业最关键的生产要素，土地的"闸门"没能得到有效控制是重要的原因之一。如今年，国土资源部发布的《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》中，把建设用地审批权部分"交"给省级政府。

杨红旭认为，从土地管理层面上考虑，这一做法具有很大的现实意义。事实证明，包括郑州龙子湖高校园区在内的诸多土地违规违法案件，都反映出一个问题：地方政府在土地利用上普遍存在先斩后奏、甚至不奏的现象。而现在实行的方法，可以看作是在把"权"下放给地方政府同时，也把"责"套在了地方官员的脖子上。另外，既然去年已经开始实行土地督察制度，并且向地方派驻了九大土地督察局，那么完全可以让地方的土地督察局贴身监督地方政府。所以从中央角度考量，总有一条绳子牵着地方政府，也可以更加松紧自如地拿捏土地管理了。

土地招拍挂有四大问题

彭磷基在今年"两会"上所交的提案引起业内人士关注，他指出，目前全国已普遍执行的国有土地使用权出让招拍挂制度存在四大弊病：一是政府部门的土地出让信息披露不充分，令开发商对未来缺乏预期准备，导致很多开发商盲目参加竞买；二是人为设定稀奇古怪限制条件，以合法形式规避强制规定；三是竞买人恶意串通进行"围标"、"陪标"；四是一些国有企业或上市公司为了完成考核指标，盲目高价竞买。

针对上述问题，彭磷基认为，政府部门应建立完善的土地供应信息发布和披露制度，将今后几年准备出让的土地向社会公布，让开发商能够从长计议。同时，建立严厉的土地招拍挂出让监督机制，追究违法者的相关责任。此外，要规范和限制国有企业、上市公司的行为，防止不负责任和不正当竞争局面的蔓延。 相关阅读

监察部：继续开展查处土地违法违规案件专项行动

记者１９日从监察部了解到，２００７年全国各级监察机关将继续深入开展查处土地违法违规案件专项行动，重点查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权、擅自变更规划获取利益等方面的案件。

代表委员追问：是"因公违法"还是有禁不止？

"一定要守住全国耕地不少于１８亿亩这条红线。""对各类土地违法违规案件都要严肃查处。"温家宝总理政府工作报告中关于节约、集约用地的阐述掷地有声。

在今年两会上，一些全国人大代表反映"地方上一些对土地超编制规划负有责任的干部受到处罚后感到委屈，认为自己是因公违法"。为此中央领导十分重视，要求认真分析其中的原因，为何"我们处罚的这类干部可能得票更多"？

孙文盛：严抓系统内部监管避免土地违法违规案件

国土资源部部长孙文盛在列席全国两会期间接受新华社记者专访时表示，国土资源系统内部正大力进行党风廉政建设，提高人员素质，避免土地违法违规案件发生。

（责任编辑: 吴建琴 ）

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陈同顺解析《商品房销售管理办法》

　　■商品房销售管理办法是部门规章，而不是法规，在力度上不够强，有些规定 不带强制性 　　记者：北京市国土资源和房屋管理局相应下发了实施细则，从6月1日开始实施 《办法》。这给很多北京的买房人带来了福音。请问，《办法》和《规定》是不是 可以作为今后商品房纠纷案件中法院判案的依据？ 　　陈同顺：《商品房销售管理办法》不是国家的法律和法规，而是建设部颁发的 部门规章，在力度上还是不够强，有些规定不带强制性，因此，它可以作为法院判 案的参照。 　　■在自愿、平等、公平的前提下，没有达到预售条件的商品房仍可内部认购； 期房的预售许可证可以电话或上网查询 　　记者：北京的有些媒体也对此发表了"商品房销售六不许"的文章，其中提到 不许内部认购。有读者打电话问，双方自愿的内部认购也不可以吗？ 　　陈同顺：不许内部认购不是绝对的。按《办法》的第6条、第22条规定，商品房 预售实行许可制度，不符合预售条件的，不应当收取任何预订性质费用，开发商擅 自预售要按相应规定处罚。这指的是开发商不据实相告、隐瞒事实的违规预售。 从另一面看，交易行为是买卖双方的纯民事行为，在双方自愿的前提下，双方本着 诚实守信、公平交易的原则达成一致意见，即便是有的商品房没有达到预售条件， 但只要开发商诚实守信，如实告知而不是隐瞒欺诈，购房人在已知的情况下，自愿 交付订金也是平等交易，但出了问题，自己承担责任。 　　记者：按《办法》规定，现房销售得备案，期房销售得有许可证。请问，普通 购房人从哪儿可以查询现房的备案情况以及期房的预售许可证？ 　　陈同顺：无论是现房还是期房，看它是否符合销售条件，首先要查看，其次才 是查询。对现房，要看开发商是否具备了第8条中规定的7个条件，只要开发商能出 具这7个方面的资料，就证明房子已经具备合法身份。目前，由于各方面原因，现 房的备案还不具备查询条件。但期房的预售许可证，购房人可记下发证部门以及 证号、项目名称等，然后打电话到发证部门核实。 　　记者：《办法》对擅自预售的开发商做了处罚规定，但没有对买房人应该获得 什么样的赔偿做出具体规定，买房人遇到实际问题应该怎样处理？ 　　陈同顺：不具备预售条件的，隐瞒真实情况进行擅自预售，开发商要依据消费 者权益保护法对购房人予以赔偿。 　　■开发商应在房子交付之日起60天内递交办理产权证资料 　　记者：有媒体报道"不许在办房产证的时间上写1000天"，对吗？ 　　陈同顺：这个提法不妥当，《办法》第34条规定，开发商应当在商品房交付使 用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送到房屋所在地房 地产行政主管部门。这里只是规定了开发商提交办理产权登记资料的时间期限是60 天，而不是产权证的办理时间期限。这个规定是结合"产权证难见踪影"的主要原 因之一——开发商不能及时将应由其提供的资料报送房地产行政主管部门而提出的

从交易过程看，商品房交付使用后，购房人是产权证的当事人，但开发商应当协助 购房人办理产权证，在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的资料报送 房屋所在地房地产行政主管部门。 　　■合同签订的前提是双方自愿，谁也不能强制谁，开发商给购房者填好的合同 或不和购房人签订补充协议时，购房人不能迁就开发商 　　记者："不许给购房者填好的格式合同"的说法对吗？ 　　陈同顺：按《办法的》第23条规定，在与购房者签订合同之前，开发商有义务 按照规定向买房人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、 《城市商品房预售管理办法》；《规定》的第4条也规定，在订立买卖合同之前，开 发商应当向买房人明示合同文本。 　　北京市自去年年底开始使用的新版商品房买卖合同是示范合同，开发商可以使 用，可以参照。签订的前提是双方自愿的条件，开发商不能强制购房人，购房人也 不能强制开发商。开发商给购房者填好的格式合同或不和购房人签补充协议时，购 房人不能也不应该迁就开发商，可以根据相关规定与开发商协商，在双方达成一 致意见的情况下签订；达不成一致意见，可以买别处的房。

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易宪容：房价还会继续走高吗房价下跌谁会哭

房价下跌谁会哭（专家访谈） 访中国社会科学院金融所研究员易宪容 佚 名作 房价下跌，对于购房者来说，其使用的效用不会增加也不会减少。而对于没有购房的老百姓来说，在同一质量时，肯定是价格越低越好。 房价下跌

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